Am 31. Oktober 2025 hat der Oberste Gerichtshof in der Sache mit dem Aktenzeichen III CZP 22/25 einen Beschluss zu Vertragsmustern für Bauträgerverträge im Hinblick auf Vertragsstrafen gefasst. Bauträgerverträge haben auf dem Verbrauchermarkt erhebliche Bedeutung, insbesondere wegen des hohen Werts ihres Gegenstands für den Verbraucher, ihrer rechtlichen Komplexität sowie der (grundsätzlichen) erheblichen wirtschaftlichen Überlegenheit des Bauträgers gegenüber dem Erwerber der Wohnung. Der Beschluss wird daher zweifellos spürbare praktische Auswirkungen haben.
Im Rahmen des genannten Beschlusses beantwortete der Oberste Gerichtshof folgende Frage:
„Stellt bereits das bloße Fehlen, in einem Bauträgervertrag in einer Bestimmung über die Vereinbarung einer Vertragsstrafe zugunsten des Verbrauchers gegenüber dem Bauträger für jeden Tag des Verzugs wegen Nichteinhaltung des Termins zur Beurkundung des Vertrages über die Übertragung des Rechts des selbständigen Eigentums an einer Wohnung, eines Rechts des Verbrauchers, einen die Höhe der vereinbarten Vertragsstrafe übersteigenden Schadenersatz zu verlangen, eine unzulässige Vertragsklausel dar, die die Haftung des Unternehmers gegenüber dem Verbraucher für die nicht ordnungsgemäße Erfüllung der Verpflichtung wesentlich einschränkt (Art. 385³ Nr. 2 ZGB – k.c.)?”
Die vom Obersten Gerichtshof gegebene Antwort lautet wie folgt:
„Im Zweifel ist eine Bestimmung eines Bauträgervertrags, die zugunsten des Verbrauchers eine Vertragsstrafe für jeden Tag des Verzugs bei der Beurkundung des Vertrages über die Übertragung des Rechts des selbständigen Eigentums an einer Wohnung vorsieht, ohne dem Verbraucher ein Recht auf Schadensersatz einzuräumen, der die Höhe der vereinbarten Vertragsstrafe übersteigt (Art. 484 § 2 zweiter Satz ZGB – k.c.), als unzulässige Vertragsklausel anzusehen. Die in Punkt 1 genannte Bestimmung ist insbesondere dann unzulässig, wenn die Vertragsstrafe in grob unangemessen niedriger Höhe vereinbart wurde.”
Diese Antwort wirkt nur scheinbar ausgewogen und verlangt die Berücksichtigung der individuellen Umstände jedes Einzelfalls – durch die Verwendung der Wendungen „im Zweifel“, „insbesondere“ und „in grob unangemessen niedriger Höhe“. In der Praxis ist jedoch zu erwarten, dass in sämtlichen Verfahren zu Ungunsten der Bauträger entschieden wird. Hinsichtlich des Inhalts des Beschlusses lassen sich außerdem folgende Einwände erheben: In Wahrheit betrifft er nicht eine konkrete Vertragsklausel, sondern das Fehlen nach dem Gesetz fakultativer Regelungen, und wenn Vertragsstrafen in gleicher Höhe für beide Parteien vereinbart sind, kann nicht von einer Verletzung des vertraglichen Gleichgewichts die Rede sein.