Interessanter Beschluss des Obersten Gerichtshofs zu den Grundbüchern

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Filip Nowakowski Rechtsanwalt f.nowakowski@bsiw.pl

Am 7. August 2025 hat der Oberste Gerichtshof in der Sache mit dem Aktenzeichen III CZP 2/25 einen Beschluss über die Rechtsform der Dokumente gefasst, die die Grundlage für Eintragungen in den Grundbüchern bilden.

Nach dem Inhalt dieses Beschlusses gilt:
„Die Form mit notariell beglaubigter Unterschrift, von der in Art. 31 Abs. 1 des Gesetzes vom 6. Juli 1982 über die Grundbücher und die Hypothek die Rede ist, ist für das Dokument vorbehalten, das die Grundlage für die Eintragung in das Grundbuch bildet, und nicht für das Rechtsgeschäft, dessen Inhalt dieses Dokument wiedergibt.”
Ergänzend stellte der Oberste Gerichtshof zugleich fest, dass „die in Art. 88 Satz 2 des Gesetzes vom 14. Februar 1991 – Notariatsgesetz – vorgesehene Anerkennung einer vor dem Notar geleisteten Unterschrift als eigenhändig auch dann erfolgen kann, wenn die betreffende Person das Amt, in dessen Zusammenhang sie die Unterschrift geleistet hat, nicht mehr bekleidet.”

Der Beschluss wurde im Zusammenhang mit folgender Frage gefasst:
„Hat Art. 31 Abs. 1 des Gesetzes über die Grundbücher und die Hypothek einen materiellrechtlichen Charakter, ergänzt er die allgemeinen Vorschriften über die Form von Rechtsgeschäften und führt eine Form ein, deren Einhaltung Voraussetzung für das Eintreten bestimmter Wirkungen im materiellen Zivilrecht ist (forma ad eventum im Sinne von Art. 73 § 2 Satz 2 des Zivilgesetzbuches); und ist folglich für die Eintragung des Mietrechts an einer Immobilie im Grundbuch erforderlich, dass die Person, die den Vertrag unterzeichnet hat, auch in dem Zeitpunkt, in dem sie vor einem Notar die Eigenhändigkeit ihrer Unterschrift anerkennt (Art. 88 des Notariatsgesetzes), zur Vertretung des verpflichteten Grundstückseigentümers – einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung – befugt ist?”

Eine derart formulierte Problemstellung war bisher weder in der Literatur noch in der Rechtsprechung unmittelbar Gegenstand einer Analyse. Die Rechtsprechung hatte lediglich klargestellt, dass bestimmte öffentliche Urkunden (wie etwa Verwaltungsentscheidungen) die Grundlage einer Eintragung bilden können, wenn sie in einer notariell beglaubigten Abschrift vorgelegt werden; hierbei handelt es sich jedoch um eine völlig andere Frage. In der Literatur wurde außerdem darauf hingewiesen, dass die sich aus Art. 31 Abs. 1 des Gesetzes über die Grundbücher und die Hypothek ergebende forma ad intabulationem einen „besonderen Fall der forma ad eventum” darstellt – das heißt, dass das Rechtsgeschäft, das ohne Einhaltung dieser Form vorgenommen wird, wirksam ist, seine Wirkungen jedoch dadurch beschränkt sind, dass eine Intabulation nicht möglich ist. Dies war und ist jedoch selbstverständlich.

Hier hingegen wurde ein völlig neues Problem aufgeworfen. Der Oberste Gerichtshof wurde gefragt, ob für die Einhaltung der sich aus Art. 31 Abs. 1 des Gesetzes über die Grundbücher und die Hypothek ergebenden forma ad intabulationem erforderlich ist, dass die Willenserklärung selbst in dieser Form abgegeben wird, oder ob es ausreicht, insbesondere zu einem späteren Zeitpunkt, einem die Erklärung enthaltenden Dokument diese Form zu verleihen. Dieses Problem hängt mit einer besonderen Regelung zusammen, die es ermöglicht, dass eine Person, die ein Dokument unterschrieben hat, zu einem späteren Zeitpunkt als dem Zeitpunkt der Unterzeichnung – im dem dem Beschluss zugrunde liegenden Sachverhalt nach Verlust der Befugnis zur Vertretung des Rechtsträgers, in dessen Namen die Erklärung abgegeben wurde – vor einem Notar erklärt, dass es sich um ihre eigenhändige Unterschrift handelt.

Der Oberste Gerichtshof hat sich – zu Recht – für die zweite Lösung ausgesprochen und damit eine potenzielle, übermäßig formalistische Hürde für den Rechtsverkehr beseitigt.

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Interessanter Beschluss des Obersten Gerichtshofs zu den Grundbüchern
Pangea Net Annual General Meetng in Kolding
Gewinn im Verfahren gegen ZUS vor dem Berufungsgericht in Poznań
Erfolg beim Berufungsgericht in Łódź
Pangea Net Practice Group Treffen
Gewonnener Entschädigungsprozess
Günstiges Urteil des Verwaltungsgerichts in Wrocław
Erfolgreicher Bauarbitragefall
Erfolg der Anwaltskanzlei vor dem Selbstverwaltungsberufungsausschuss in Poznań
Erfolg in einem Verfahren vor dem Schiedsgericht bei der Polnischen Handelskammer
Ein weiterer Sieg in einem Zahlungsfall
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Effektive Handlungen in der Sache auf Zahlung von über 1.500.000 EUR
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Beschluss des Obersten Gerichtshofs betr. Paulianische Anfechtingsklage
Aufhebung der Abrissverfügung für das Bauwerk
Gewinn der prestigeträchtigen „Wasserstoff“-Ausschreibung
Verfassungsgerichtshofsurteil zur Immobiliensteuer
Günstiges Urteil in einer Rechtssache über PLN 400.000
IX Nationale Henryk-Strzelecki-Segelregatta
Gewinn der Streitsache im Wert von über PLN 5.000.000
Pangea Net Konferenz in Antwerpen
XXX Willem C. Vis International Commercial Arbitration Moot Court in Wien
Treffen der Pangea Net Praxisgruppen in Barcelona
Gesetz zur Regulierung des Pfandleihgewerbes
Verkauf des Einkaufszentrums Europa Centralna
Entwicklung der Compliance-Dienstleistungen der Kanzlei
Klage gegen Staatsforsten
Beschlüsse des Obersten Gerichtshofs vom Januar zum Rechtsbehelfsverfahren
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Urteil des Obersten Gerichtshofs über die Haftung von Geschäftsführer einer GmbH
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Beschluss des Obersten Gerichtshofs zur gerichtlichen Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit eines Gesetzes
Vergleich von 500.000 EUR
Wichitige Änderungen in dem Finanzmarkt
Änderungen im Nationalen Handelsregister
Änderung des Gesetzes über die Verbraucherrechte
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Erfolgreiche Verhandlung eines Vertrags im Wert von 35 Millionen Euro
Erfolg in einem Verfahren über eine Genehmigung für den Bau eines Stromnetzes
PANGEA NET Konferenz in Poznan
Entschließung des Obersten Gerichtshofs zu Gebieten mit begrenzter Nutzung
Präzedenzfall mit einem Streitwert von über 700.000 PLN
Gewinn gegen den Versicherer in einem Präzedenzfall-Schadenersatzstreit
Beschluss des Obersten Gerichtshofs zu den Kosten der Zwangsvollstreckung
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Beratung im Bereich der greenfield-Investitionen mit dem Wert von 20 Mio. PLN
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25-Jubiläum der Kanzlei Babiaczyk, Skrocki i Wspólnicy
Konferenz der WIRAS Verbund International in Lissabon .
Umwandlung des Erbnießbrauchrechts in das Eigentumsrecht
Split-Payment.
Die Abfalldatenbank hat gestartet.
Das Gesetz über den Schutz personenbezogener Daten.
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Änderungen in den Zwangshypotheken.
Neue Vorschriften betr. die Verjährung.
Schmerzensgeld für nahe Verwandte des Geschädigten
Neue Registerpflichten der Gesellschaften
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Entwurf des Gesetzes über die Unterstützung neuer Investitionen
Compliance-Schulung für den Mandanten der Kanzlei
Wir führen die Regelungen der Datenschutz-Grundverordnung ein
Konferenz Cloud & Datacenter Day Poznań #2.

Urteil des poln. Verfassungsgerichts betr. die Besteuerung der Gebäuden und Baustellen
Änderungen in den Einkommens-/Körperschaftssteuern
Vortrag von Dr. Mirosław Babiaczyk während des Wirtschaftsforums Oldenburg – Polen
Konferenz des Arbeitsrechts PANGEA NET in Prag
Erwerb des organisierten Teils des Unternehmens mit dem Wert von über PLN 15.000.000
Wir beraten bei der Bauinvestition mit dem Wert von über PLN 40 Mio.
Teilnahme der Kanzlei an der Konferenz WIRAS Verbund International in Salzburg.
Fusion der Leader des weltweiten Markts der GRP-Pipelines (Eng. Glass Reinforced Plastic)
Erwerb des Betriebes in Litauen
Wir beraten den Subunternehmer der Warschauer U-Bahn
Kanzlei als Botschafterin des Verlages „Fast Märchen“ (poln. Prawie bajki)
Segelregatta.
Konferenz der PANGEA NET 2017.
Teilnahme der Kanzlei an der Gerichtsstreitigkeit betr. die Aufsicht des Bauherren
Entwicklung der Praxis des Wettbewerbsrechts der Kanzlei.
Ranking der Rechtsanwaltskanzleien 2017
Neue Wettbewerbsvorschriften
Änderungen im Verwaltungsverfahren
Günstiges Urteil betr. die Abrechnung mit den ehemaligen Gesellschaftern
Konferenz der PANGEA NET betr. das Körperschaftsrecht
Günstiges Urteil in der Sache der Beschwerde gegen die Entscheidung der Landesberufungskammer
Gewinn vor dem Appellationsgericht in Poznań
Günstige Gerichtsentscheidungen in den Sachen betr. den Schadensersatz für den Fluglärm
Wichtige Gerichtsentscheidung betr. die Leitungsdienstbarkeit
Ersitzung und Erbnießbrauch
Wichtige Änderungen im Wirtschaftsrecht
Änderungen im Steuersystem 2017
Teilnahme der Kanzlei an der Due-Diligence-Prüfung
Personendatenschutz: neue EU-Verordnung
Neues Gesetz über Konzession für Bauarbeiten oder Dienstleistungen
Versicherungen: wichtige Klausel in den Verträgen
Günstiger Urteil der Landesberufungskammer (poln. Krajowa Izba Odwoławcza)
Teilnahme der Kanzlei an der Holzkommission
Günstiges Urteil in der Sache gegen die Staatskasse
Konferenz PANGEA NET 2016
Aktualisierung der Abfallwirtschaftspläne
Gewinn im Rechtsstreit mit dem Versicherer
Neues Umstrukturierungsrecht
Ranking der Kanzleien 2016
Gesetz über den Verkehr mit den landwirtschaftlichen Immobilien
Entschädigung für den entgangenen Gewinn
Legal Market Day 2016
Neues EU-Verbraucherrecht
Kühlanlagenregistrierungspflicht
Neue Grundsätze der Berechnung der gesetzlichen Zinsen und Zinsen für die Verspätung
Konsultationen beim Outplacement-Verfahren
Compliance – Prüfung für den Mandanten der Kanzlei
Neue Grundsätze der Besteuerung der nicht offengelegten Einnahmen
Urteilsvollstreckung und Veröffentlichung der Entschuldigung im Internet
Staatshaftung für die Tätigkeit der Gerichte: Urteil des poln. Verfassungsgerichts
Konferenz PANGEA NET in London
Urteil des Obersten Gerichtshofes betr. die Abrechnung der EU-Zuwendungen
Beschluss des polnischen Obersten Gerichtshofes betr. die Haftpflichtversicherung
Urteil des Europäischen Gerichtshofes betr. die Gastarife
Änderungen im Verfahren vor den Verwaltungsgerichten
Beratung bei einem internationalen Warenlieferungsvertrag
Wichtiger Urteil für Bauindustrie
Konferenz der PANGEA NET 2015
Segelregatta und Tennisturnier
Das wichtige Urteil des Gerichtshofes im Bereich des Arbeitsrechts
Ranking der Rechtskanzleien 2015
Ausführung der Anlage zur thermisch-biologischen Abfallbehandlung
Der polnische Verfassungsgerichtshof zweifelt den Bankvollstreckungstitel an.
Dienstleistungen in der Verpackungsproduktionsbranche
Das mir der grenzüberschreitenden Sicherung und Übertragung der Forderungen verbundene Service.
Neue Grundsätze der Vollstreckung von ausländischen Urteilen im Rahmen der EU
Modernisierung des Einkaufszentrums durch den Mandanten der Kanzlei
Abchluss des Transfervertrages mit GAZ – SYSTEM S.A.
Urteil des Verfassungsgerichtshofs über den Grundstückseigentümern zustehenden Schadensersatz
Das rechtskräftige Urteil betreffend der sog. Brettgebühren.
Neues Verbraucherrecht
Neue Webseite der Kanzlei
Beschluss des Obersten Gerichts in Polen über die Aufrechnung der Vertragsstrafen
Eröffnung des Einkaufszentrum eines Mandanten unserer Kanzlei
Internationale Arbeitsrechtskonferenz von PANGEA NET
Erfolg im Prozess um Beschädigung einer Gasleitung
Günstiger Vergleich
Urteil des Verfassungsgerichts zur Steuer auf nicht offenbarte Einkünfte
Wir beraten beim Erwerb eines Bürohauses im Zentrum von Posen
Gültiges Urteil des Obersten Gerichts zur Haftung von Managern
Ein Grundsatzurteil zur Verjährung
Teilnahme der Kanzlei am wichtigen Prozess
5. ABSL-Konferenz in Posen
Unsere Juristen in der Presse zu „Regalplatzgebühren”

Gesetz über die Zertifizierung von Auftragnehmern im öffentlichen Vergabewesen

Pangea Net Annual General Meetng in Kolding