Dnia 31 października 2025 roku w sprawie pod sygnaturą III CZP 22/25 Sąd Najwyższy podjął uchwałę dotyczącą wzorów umów deweloperskich w zakresie kar umownych. Umowy deweloperskie mają niebagatelne znaczenie na rynku konsumenckiego, w szczególności ze względu na dużą wartość ich przedmiotu dla konsumenta, ich złożoność prawną oraz (co do zasady) istotną przewagę ekonomiczną dewelopera nad nabywcą lokalu. Uchwała będzie więc z pewnością miała dostrzegalne praktyczne znaczenie.
W ramach wyżej wymienionej uchwały Sąd Najwyższy odpowiadał na pytanie sformułowane w następujący sposób: „Czy już samo pominięcie, w umowie deweloperskiej w postanowieniu o zastrzeżeniu na rzecz konsumenta od dewelopera kary umownej za każdy dzień zwłoki z tytułu naruszenia terminu zawarcia umowy przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, uprawnienia do żądania odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej, stanowi niedozwolone postanowienie umowne, które istotnie ogranicza względem konsumenta odpowiedzialność przedsiębiorcy za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 3853 pkt 2 k.c.)?”
Odpowiedź udzielona przez Sąd Najwyższy jest następująca: „W razie wątpliwości postanowienie umowy deweloperskiej, zastrzegające na rzecz konsumenta karę umowną za każdy dzień zwłoki w zawarciu umowy przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, które nie przewiduje uprawnienia konsumenta do żądania odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej (art. 484 § 2 zdanie drugie k.c.), uważa się za niedozwolone postanowienie umowne. Postanowienie, o którym mowa w punkcie 1, jest niedozwolone w szczególności wtedy, gdy kara umowna została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości.”
Odpowiedź ta jest pozornie wyważona i nakazuje rozważanie indywidualnych okoliczności każdego przypadku – poprzez użycie zwrotów „w razie wątpliwości”, „w szczególności” i „w rażąco niskiej wysokości”, w praktyce jednak można oczekiwać orzekania na niekorzyść deweloperów w każdej sprawie. Do treści uchwały można przy tym zgłosić takie zastrzeżenia, że w istocie rzeczy dotyczy ona nie klauzuli umownej, ale braku zapisów zgodnie z prawem fakultatywnych, a jeśli kary umowne są zastrzeżone w tej samej wysokości dla obu stron, to nie można mówić o naruszeniu równowagi kontraktowej.